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摘要：“9070” 政策發軔於2006年。為控制樓市過快上漲，政府出臺“國六條”調控樓市，規定新批、新開工的商品房，90平方米以下的住房必須達到開發建設總面積的 70%以上。當時的背景是為保障剛需型購房者對中小戶型商品房的需求，抑制投資、投機性需求，但這一政策也導致市場多年來大戶型商品房供給受限。
繼上海和深圳收緊樓市調控政策之後，北京何時跟進備受外界關註。
2015年的京城土地市場，可謂火台中通馬桶價格爆。但在2016年1月20日後，
北京已經70天沒有新增土地出讓。3月31日，北京3宗土地被掛出，其中一宗是位於大興的綜合性金融服務用地，另外兩宗為昌平區地塊，預期成交時間均為
2016年5月5日。也就是說，此後北京可能將出現1個多月的土地市場出讓空檔期。
記者註意到，位於昌平的兩宗土地轉讓條件要求：“本次掛牌出讓宗地除建設保障性住房外的剩餘居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。”
業內台中通水管人士驚呼，“9070重出江湖！”
北京樓市高端化明顯
“9070”
政策發軔於2006年。為控制樓市過快上漲，*出臺“國六條”調控樓市，規定新批、新開工的商品房，90平方米以下的住房必須達到開發建設總面積的
70%以上。當時的背景是為保障剛需型購房者對中小戶型商品房的需求，抑制投資、投機性需求，但這一政策也導致市場多年來大戶型商品房供給受限。
2015
年3月27日，國土資源部、住建部正式下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出優化住房供應套型，“允許對
不適應市場需求的住房戶型作出調整”。“9070”政策被認為將退出市場。據《21世紀經濟報道》報道，截*當年8月，超10省市出臺政策，明文取消
“9070”政策。
而北京市更是早在2009年出臺的《關於貫徹國辦發〔2008〕131號文件精神促進本市房地產市場健康發展的實施意
見》中提到，對商品住房項目，根據城市總體規劃確定的原則，統籌兼顧土地節約、集約利用和住房實際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據市場需求確定套型
面積和比例。
時隔6年多，北京為何在此時重新祭出“9070”殺招？
對此，亞豪機構市場總監郭毅表示，盡管北京的調控壓力並
不大，今年一季度純商品住宅的成交量不過10151套，比去年同期樓市低谷期的銷量僅增加瞭1868套，與滬深的量價齊漲相比，北京新房市場穩健發展的勢
頭讓大傢都松瞭一口氣。但是，北京仍需與其他一線城市保持同步，因此，此前曾經頒佈但在後期執行上有所放松的政策被重新啟用。
就在1個多月前的2月24日，上海市加大樓市調控力度，提出增加中小套型住房供應比例，*城區不低於70%，郊區不低於60%。
根
據中原地產提供的數據，從目前的商品房市場結構看，北京市90平方米以下房屋庫存隻有1.9萬套，占全市整體商品房庫存總量的31%；從庫存面積占比看，
目前北京全市90平方米以下的小戶型占比隻有13.8%；再從成交比例看，目前2016年一季度全市成交結構中90平方米以下套型占比也隻有16.7%。
整體看，北京商品房市場已經趨勢性高端化，更多的成交趨向多次改善客戶。剛需與*改善客戶已經基本集中到二手房市場，2016年一季度北京商品房平均單套成交面積高達137平方米。
北京當地一位房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者透露，小戶型產品的交易量和供給量比較小，從而引起瞭監管層的關註，下一步要看*的供地計劃如何出。
中原地產*分析師張大偉認為，未來還將有系列政策出現的可能性，包括限價政策等。整體來看，北京樓市調控已經開始。
中小戶型將占據更大份額
對
於北京市場各軍營單位抽肥，張大偉表示，按照2015年的土地成交結構看，全面重啟“9070”政策之後，供應有望增加1萬套以上。商品房住宅高端化趨勢將受到影響。未
來將出現商品房、保障房、二手房競爭的局面。未來這類型土地出讓的單價將受到明顯約束，附帶“9070”政策限制的地塊成為地*的可能性降低。
張
大偉解釋說，從北京去年成交的50宗土地來看，平均每塊地包含有6萬平方米的商品房住宅、4.5萬平方米的“限價房+自住房”和4.3萬平方米的公建。按
照過去的市場條件，6萬平方米商品住宅基本會建設成為平均套型在100~
140平方米的三到四居房，平均套型面積在130平方米左右。單個項目平均供應商品房住宅460套。
張大偉進一步表示，如果按照新政策，6
萬平方米中70%(42000平方米)將建設成為90平方米以下物業。按照平均80平方米計算，也就是供應525套中小戶型。1.8萬平方米供應成為
130平方米套均的大戶型比例，大約140套。所有戶型相加，合計665套。“以北京2015年供應的50宗住宅土地計算，將增加供應1萬套。特別是90
平方米以下房源在之前供應面積中的占比隻有22%，未來將提高到80%。”
由此，北京地價也有望下降。
郭毅認為，北京地價逐
漸走高，六環周邊的地價水平都普遍達到3萬元左右，這意味著未來北京住宅市場的剛需型產品將會越來越少，重拾“9070”政策，其實主要是為瞭彌補剛需型
產品供給不足的問題；同時，這一政策也將有效抑制高地價現象，高地價對應著高端產品，高端產品是為瞭滿足多次改善升級傢庭的購房需求，這類傢庭的居住需求
是面積偏大的三居、四居及以上戶型，90平方米難以滿足這類傢庭的購房需求，隻能是開發成為面向剛需及首剛客群的產品，那麼單價就不可能過高。而開發商對
於地塊未來面向的客群有瞭明確預判之後，對於能接受的地價上限也將收窄，北京的高地價現象將得到一定程度緩解。
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